Арендные страсти


1 Июня 2020


В конце марта борьба арендаторов и владельцев торговых центров вышла на новый виток. Люди, незнакомые с ситуацией, неожиданно узнали, что арендатор не может закрыть бизнес в ТЦ, как минимум без огромных выплат. Предлагаю разобраться в одном из ключевых вопросов, давно волнующих и малый ритейл, и собственников крупных площадей. 

С введением ограничительных мер и запрета на работу ТЦ и ТРЦ (за рядом исключений) абсолютное большинство арендаторов оказались на грани нарушения договора аренды. Без оборотных средств обеспечить выплаты в установленные сроки многие просто не смогли. Но оказалось, однако, что просто так «заморозить» или закрыть бизнес они не могут, даже несмотря на обстоятельства. В большинстве договоров аренды возможность расторжения со стороны арендатора либо отсутствует, либо требует предупреждения за несколько месяцев. Таким образом, собственник помещения получил право требовать выплаты в полном объеме и накладывать пени и штрафы. Какие-то ТЦ оказались готовы идти на компромиссы, какие-то, ссылаясь на текст договора – категорически отказались. Перед арендаторами замаячила угроза судов, разорительных санкций и банкротств. 

После ряда совещаний на разных площадках и встреч, крупные и средние арендаторы объединились в сообщество и обратились в Минэкономразвития. Минэк и конкретно министр Максим Решетников восприняли ситуацию неожиданно близко к сердцу, и вопрос быстро ушел на обсуждение в правительство. В удивительные короткие сроки, вопрос арендных отношений был внесен в проект закона, содержащего меры по ликвидации последствий эпидемии. В той формулировке арендатор, потерявший более 50% ежемесячных доходов, получал право в одностороннем порядке расторгать договор аренды без каких-либо штрафов. Законопроект был принят Думой в 1-м чтении 11 мая. 

Но далее ситуация вошла в клинч. Еще до 1-го чтения в Госдуму обратился Российский совет торговых центров (РСТЦ) с просьбой не допустить принятия законопроекта в текущей редакции. Владельцев торговых центров поддержали крупнейшие собственники офисной недвижимости (11 подписей, включая структуры крупнейших миллиардеров) и Российская гильдия управляющих и девелоперов (РГУД). Оно и понятно – много торговли и общепита расположены в торгово-офисных зданиях. На той либо другой стороне выступили ряд влиятельных депутатов и членов Совета Федерации.

Основа и проклятие потребительского рынка  

Для незнакомых с арендой торговых площадей суть вопроса может быть не ясна: как можно не иметь права расторгнуть договор аренды? Вы, например, арендуете на рыночных условиях квартиру – и она вам больше не нужна, либо вы не в состоянии за нее платить. Вы уведомляете об этом владельца квартиры, и он начинает искать нового арендатора. Чтобы вы не съехали вдруг, существует депозит, который вы вносите при заключении договора. А разве не так при аренде коммерческой? Даже безо всяких карантинов: изменилась конъюнктура, вы больше не можете продавать свой товар по старым ценам и не можете платить аренду. Мало ли серьезных сетей закрылось по России за последние 10 лет?  

Аренда торговой недвижимости и площадей под общепит устроена особым образом и причины здесь две. Во-первых, качественных торговых площадей до сих пор остро не хватает. Из крупных городов у нас мало кто дотягивает до 1000 кв. метров на 1000 жителей, при средней норме в 2500 метров в Европе, Северной Америке и цивилизованной Азии. 

Во-вторых, государство фактически не допускает долевого строительства торговой недвижимости. В результате предпринимателей, работающих в сфере торговли, услуг и общепита на своих собственных площадях – в лучшем случае процентов пять.  

Одно вытекает из другого. Когда лет 25 назад ТЦ еще не существовало, действовало следующее общее правило: приватизировавший что-то из советского наследия либо построивший в проходном месте галерею или павильон владелец недвижимости был не склонен работать там сам, а немедленно превращался в арендного рантье. Ситуация эта в целом сохранилась, хотя и трансформировалась. 

Распишитесь кровью 

Альфа и омега арендного бизнеса – земля в хорошем месте. Если у вас есть административный ресурс ее получить – все становится делом техники. Даже деньги здесь не главное: этот бизнес легко кредитуется. Здание в хорошем месте, даже и недостроенное, выступает залогом. Этим арендный бизнес отличается от бизнеса своих арендаторов: товар, оборудование и баранья нога в холодильнике ресторана не может быть залогом – сегодня они есть, а завтра нет.  

Как только собственник оформляет документ на строительство, к нему выстраивается целая очередь арендаторов, с депозитами за три-четыре месяца и печатями в руках для подписания договора. Если ввод объекта задержался месяцев на 6-8 или даже на год – не страшно; предприниматели будут рады, что хотя бы деньги не пропали. Впрочем, везет не всем, хватает случаев, когда до сдачи объекта дело не доходит. 

Поэтому и арендный договор всегда составляется хозяином положения – собственником площади. И никогда – арендатором. И если крупнейшие и известные бренды еще могут поменять какие-то цифры, то с арендаторами поменьше вообще никто не разговаривает: подписывай или на выход. За нарушение многочисленных обязанностей арендатор договор предусматривает санкции и штрафы, целый перечень поводов остановить его деятельность. Обязанности арендодателя ограничиваются, как правило, только предоставлением площади.  

По этой же причине и договор, по сути, – бессрочный, пока арендодатель не захочет его прервать. Хотя арендатор часто слышит от собственника или управляющего ТЦ, что «мы все партнеры, и мы все в одной лодке», он прекрасно понимает, что именно у него другой «лодки», скорее всего, нет. 

Для большинства арендаторов расходы на аренду являются крупнейшей статьей затрат, в несколько раз превышающей прибыль. Причем владельцы площадей такие условия очень часто поддерживают искусственно, особенно в крупных центрах. Каждый арендатор небольшого помещения сталкивался, наверное, со случаями, когда, приходя в ТЦ в поисках площадей, слышал: «Поищите, что подходит, если дадите больше, чем нынешний арендатор – встанете на его место».   

Штрафы при расторжении договоров аренды по инициативе арендатора доходят до выплаты годовой суммы аренды с одновременной безвозмездной передачей всей выполненной отделки магазина торговому центру. Либо собственник может потребовать приведения помещения в первозданный вид, что тоже связано с серьезными затратами.  

Будет несправедливым сказать, что во всех торговых центрах такая практика. Конечно, есть разные собственники. В центрах поменьше и попроще и нравы мягче, да и до собственника проще достучаться, если что. Но все, так или иначе, сводится к доброй воле владельца помещений. 

Необходимо подчеркнуть – выйти из договора без разорительных санкций не могут средние и крупные, т.н. якорные, арендаторы. К арендаторам небольших, до 70 кв.м, помещений, эта мера, как правило, не применяется: обычно они могут расторгнуть договор, предупредив собственника за 1-3 месяца. Но в остальном они – еще более бесправны.  

Арендные ставки для этой категории – в 2-3 раза выше, чем у «середняков», да еще и постоянно индексируется. В последние годы в типовой договор обычно включена ежегодная индексация в 15%. На вопрос потенциального арендатора, правильно ли он понимает, что за 5 лет арендная ставка увеличится в 2 раза, ему обычно уклончиво отвечают, что вряд ли. Если и увеличится, то, «будем надеяться, незначительно», но подписывать договор нужно с этим пунктом: «иначе не получится». Есть ТЦ, и их не так мало, которые никогда и ни при каких обстоятельствах не возвращают депозит, хотя обязаны это делать.

На китах ли стоит земля 

А как, собственно, аргументирует свою позицию арендодатель? В последние две недели мнений и заявлений звучало много. 

Например, позиция о том, что вмешиваясь в отношения хозяйствующих субъектов, государство нарушает Конституцию. Это соображение никакой критики не выдерживает, государство тут и там в них вмешивается, вопрос лишь – разумно или нет. Например, в отношения между застройщиками и инвесторами будущих квартир. Другой пример, как раз из родственной сферы: в отношения между поставщиками и торговыми сетями, когда последним взяли, да и запретили многие вещи.   

Еще один аргумент: мол, многие ТЦ строились под конкретных арендаторов, и что будет, если они теперь выйдут из договоров и оставят инвесторов с ненужными им зданиями. Действительно, такая практика кое-где существует, но она, как правило, ограничена малыми городами и сельской местностью, причем в отношениях с одним – якорным – арендатором. В любом случае, такие варианты несложно юридически выделить особо, и рассматривать ее отдельно. В крупных городах (а сейчас именно о них в первую очередь идет речь), такая конструкция практически не встречается.  

Самым нашумевшим и заметным стало обращение Российского совета торговых центров к спикеру Госдумы Володину от 7 мая. Поправки, - говорилось там, - позволят арендаторам шантажировать девелоперов в попытке получить арендные условия, «не обоснованные реальной ситуацией и делающие работу торговых центров невозможной». В случае же смены собственников крупных ТЦ нормальная работа там может быть налажена только по истечению трех лет, заявил РСТЦ. Более того: в специально подготовленной презентации, отмечалось, что под угрозой занятость 6,3 млн человек.  

Излишне, наверное, говорить, что цифра в 6,3 млн является совершенно фантастической – авторы ожидаемо не указывают, откуда она взялась. По разным оценкам, даже и персонал арендаторов в непродуктовой сфере, вместе с занятыми в смежных отраслях, составляет порядка 5 млн. человек. Видимо, авторы как раз и взяли численность занятых у их нынешних оппонентов, арендаторов, и добавили к ним завышенное количество персонала собственно ТЦ. 

А вот чего даже специалисты понять не могут, так это «коллапса» из-за смены собственников, которым угрожает РСТЦ. Управление крупным торговым центром требует знаний и навыков, хотя кому-то удается обходиться и без них – с разными результатами. Но управлением занимаются профессиональные компании. Не редки ТЦ, где за 15-17 лет сменилось по четыре собственника – и ничего, порой арендаторы этого даже не замечают.   

Говоря о нежелании и невозможности пойти навстречу своим арендаторам, арендодатели неизменно призывают в молчаливые союзники крупные банки. Дефолт ТЦ и ТРЦ в два трлн рублей перед банками, говорят они, приведет к кризису банковской системы. «Кто на нас с банками?» - словно в анекдоте, как бы говорят они.  

Банки, однако, до последнего момента хранили молчание. За все полтора месяца не было ни одного резкого и вообще внятного заявления с их стороны ни по поводу общей ситуации с арендой, ни по поводу законопроекта. Можно было предположить, то банки не столь напуганы сценарием дефолта, и не склонны воспринимать переход какого-то пула ТРЦ под свое управление столь драматично. Накануне второго чтения крупные банки выступили, однако,во главе со Сбербанком, на стороне арендодателей, предложив ограничить поправку о разрешении расторгать договор малым и средним бизнесом – т.е. теми, кого она в значительной степени не касается. 

Другая правда 

А есть ли у владельцев пяти тысяч российских торговых центров своя правда? – спросим мы. Да, безусловно есть. Во-первых, государство, с определенных пор, возложило на них непомерно высокую налоговую нагрузку, связанную с завышенной кадастровой ценой объектов недвижимости и земли под ними. Надо оговориться, что налог этот уже в значительной степени переложен на плечи арендаторов: именно немотивированным увеличением кадастровых платежей арендодатели мотивировали постоянное увеличение арендных ставок в последние годы. Но не у всех это получилось, некоторые небольшие ТЦ потеряли часть арендаторов, а от налога их никто не освободил.  

По каким-то своим соображениям государство не включило торговые центры (и арендную деятельность в целом) в список пострадавших от кризиса отраслей, хотя очевидно, что отрасль несет серьезнейшие потери. Правда, 16 мая Правительство утвердило для арендодателей отсрочки по уплате отдельных налогов и авансовых платежей, но об этом вряд ли можно говорить всерьез без решения проблемы «зависшей» аренды в целом.  

Для решения проблемы или снятия напряжения государству нужно выступать не модератором в сложном диалоге арендаторов с арендодателями, а полноценным участником. Сегодня девелоперы просят отменить налоги на имущество и на землю, также, как и арендную плату за землю на время пандемии плюс один квартал; субсидировать процентные ставки по кредитам за счет федерального бюджета и банков, а выплату тела кредита отложить; перенести уплату налога на прибыль по итогам первого квартала на год, а выплату НДС на полгода.  

Это, учитывая карантин, вполне разумная база для разговора, и государство вполне могло реализовать существенную часть этого списка. Но взамен должна быть безоговорочно отменена аренда там, где объект работает. Иначе цепочка дефолтов произойдет само собой, похоронив тысячи и тысячи предприятий.   

При всем при том невозможность расторгнуть без разорительных санкций договор аренды – лишь высветившаяся верхушка айсберга. Рыночная сила позволяет арендодателям диктовать свои условия, и государство здесь вполне могло бы вмешаться, не сейчас, потом – в спокойной обстановке; как оно вмешалось в отношения крупных сетей и поставщиков. Но радикальное решение – это принципиальная либерализация строительной политики, когда люди смогли бы сами участвовать в строительстве своих собственных объектов, пусть для начала, и небольших.


Новость: Ведомости


Возврат к списку