Чек лист арендатора. ЧТО НАДО ДЕЛАТЬ

Введённый властями карантин создал правовой вакуум в отношениях арендаторов и владельцев недвижимости.

Нужно ли платить аренду за время простоя? А эксплуатационный платёж? А если деятельность приостановлена полностью? А если частично работа осуществлялась, например как пункт выдачи интерет-заказов.

Конечно, можно и нужно договариваться. Плохая договорённость лучше хорошего суда. Но не факт, что Ваш контрагент считает так же. Кроме того, к сожалению, рынок девелопмента исторически сформировался довольно циничным и наличие правильных документов увеличивает шансы на договорённости.

Кроме того, управляющий или директор ТРЦ может быть согласен с Вашими аргументами - но над ним есть начальник, совет директоров, собственник проживающий не в России или банки, которые могут не согласовать что-то. Им нужны документы и чёткие обоснования.

Ещё, к сожалению, на рынке есть правило 100х100. А именно внимательно слушают тех, у кого больше 100 торговых точек, даже маленьких или магазин превышает 100 кв. м.

Что в любом случае надо сделать

0. Не платить аренду за время карантина и до достижения договорённостей с ТРЦ про изменение ставок на "послекарантинный период" . На самом деле аренда за апрель не оплачена почти всех сетей, хотя каждый ТРЦ рассказывает иное. Это ложь. Закладывать банку квартиру или машину для оплаты аренды в ТРЦ точно не надо. Суд с огромной вероятностью поддержит арендатора. В какой мере платить и точно ли надо платить эксплуатационные платежи - решайте в переговорах с ТРЦ и расчёта Вашей экономики.

1. Отправить арендодателю уведомление о форсмажоре . Да, разъяснения верховного суда все читали и эта карта скорее всего не сыграет. Но всегда есть шанс, что идеи "в верхах" поменяются - а у Вас будет на руках уведомление. Ну хуже от этого документа точно не будет). Мне до сих пор странно, что ситуация не признана форсмажором. Простите, а что тогда форсмажор вообще???

2. Отправить отдельно уведомление о существенном изменении обстоятельств (ст. 451 ГК) и невозможность осуществлять торговую деятельность. Опять таки, не факт что в Вашем случае это поможет - но пусть будет.

3. Отправить акт о приостановке деятельности со ссылкой на распоряжение местных властей. Именно свой акт, не подписывать то, что присылают Вам ТРЦ (там часто добавлено много слов против Вас) и ссылку именно на указ губернатора.

4. Запросить разрешение на работу магазина как пункт выдачи интернет заказов и на вывоз имущества (частичный). Отказ или отсутствие ответа на заявку будет являться доказательством невозможности использовать помещение полноценно, а значит даст возможность не платить эксплуатационные расходы.

5. Сфотографировать /снять видео закрытого ТРЦ /закрытой части ТРЦ. Подтверждение отсутствия доступа клиентов. Фото на датах обязательна. Если есть фото объявлений -отлично.

6. Прочитать/перечитать договор. Особенно в части расторжения , форсмажор и т. д. Потом прочитать повторно. Проконсультироваться у профессиональных юристов по аренде. Некоторые известные сетевые ТРЦ сами написали там такие странные слова - что дали возможность для расторжения договоров арендаторам.

7. Пересчитать экономику объекта. Прикинуть, при каких значениях аренды и эксплуатации магазина он выйдет в плюс с учётом снижения продаж на 30-60%. Честно посчитать. Быть готовым показать эти расчёты ТРЦ, как обоснование новых ставок.

8. Понять, какие объекты без снижения аренды будут убыточны. Подумать, будут ли арендодатели за Вас держаться. Если Вы готовы при отказе от снижения аренды или попытках брать аренду за период простоя закрыть магазин - написать уведомление о расторжении. Шаг ответственный - подумать. Но если нужный - не терять время, т. к. в договорах есть сроки на уведомление. К сожалению, арендодатели не рассматривают серьёзно вопрос о скидках - не получив понимания степени решительности арендатора.

Помним, что подписание любого ДС отменяет уведомление о расторжении договора.

И ещё. Некоторые арендодатели не верят даже письмам о расторжении. Иногда идут на переговоры только после того, как товар начинают упаковывать в коробки. Будьте готовы идти до конца.

9. Посчитать и направить свои предложения арендодателям.

Нормально указать, что Вы не понимаете, какие будут продажи и именно поэтому какой-то период (3,6,12 месяцев ) хотите платить только %% с продаж. Честно прикинуть, какие предложения реальны - какие нет. Подозреваю, что предложения брать %% с продаж без фиксированной платы могут быть приняты не всеми арендодателями и только в отношении известных брендов с безупречной репутацией, и даже с ними это будет обсуждаться на какой-то период.

10. Если Ваше помещение имеет маленький метраж, и расположено в хорошем месте, то, вероятно, вместе с подписанием короткого ДС арендодатель захочет получить право на расторжение договора через какой-то срок. Если площадь большая, сложная, в цоколе или на верхних этажах - вероятно сила на Вашей стороне.

11. Что делать, если договор не предусматривает расторжения со стороны арендатора.

а) Всё равно отправить все письма (написано выше), вкл. уведомление о расторжении

б) Уведомить об отсутствии возможности выполнять договор (если это так)

в) Искать сильного юриста по аренде, чтоб он искал зацепки для расторжения (нарушения при подписании, сильная сторона в договоре не дала изменить нужные Вам пункты и т. д.)

12. Бывает, что арендодатель считает, что у Вас есть долги по аренде и препятствует деятельности, отключает свет и т. д. Все такие факты надо фиксировать с нотариусом, лучше под руководством опытного юриста по арендным конфликтам.

13. Подумать, есть ли шанс сохранить деятельность действующего юридического лица. Если нет - проконсультироваться с юристами по банкротству (чтим уголовный кодекс!). Проработать вариант регистрации независимого юридического лица, на которое можно будет перевести часть бизнеса. Это действие даст понять особо упорным арендодателям, что даже договор без права расторжения у арендатора не всегда защищает их интересы.

14. В плохой ситуации - проконсультируйтесь у юристов по личному банкротству.

Важно! Я ещё раз подчеркну, что надо разговаривать и договариваться. Всегда лучше не очень хорошо договориться, чем прекрасно поругаться или замечательно пойти в суд. В управляющих компаниях ТРЦ работает огромная масса умных замечательных людей. Понимающих бизнес арендаторов, договороспособных. Увы, не все такие.

К сожалению, ну так сложилось, что отношения арендаторов и ТРЦ часто напоминают отношения кошки с собакой. Увы. Надо честно признать, что особую лепту в это внесли именно ТРЦ...

Например, весь март розничные сети просили скидки и в ответ получали официальные письменные ответы о том, что трафик в ТРЦ растёт, а вовсе не падает, и что "грести надо лучше" и потом те же самые ТРЦ в обращении в правительство сами написали о 70% падении трафика в марте...

Да, любимая фраза ТРЦ звучит так: МЫ ВСЕ В ОДНОЙ ЛОДКЕ. Всё верно. Но только МЕСТА РАЗНЫЕ.

Автор: Борис Кац